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Diritto di superficie: edificare un edificio sul terreno di altre persone comporta vantaggi e obblighi
Con la locuzione diritto di superficie si intende il diritto a edificare sul suolo di proprietà di un altro soggetto, sia esso pubblico o privato (ovviamente previa volontà delle parti). A differenza della proprietà (diritto reale pieno), si tratta di un diritto reale parziario, in quanto il titolare gode di poteri limitati sul bene in oggetto. Il principio giuridico del diritto in questione si ricava dall’art 952 Libro III del codice civile.
Questo particolare diritto chiaramente garantisce al titolare dei vantaggi, ma al contempo pone delle limitazioni, talvolta anche temporali. Vediamo la questione nel dettaglio.
Diritto di superficie – Costruzione su terreno altrui
Come già anticipato questo diritto consente a chi ne è titolare di costruire un edificio al di sopra, ma anche al di sotto, di un fondo di proprietà altrui. Il titolare del diritto può quindi acquistare la proprietà dell’opera senza però diventare proprietario del terreno.
Diritto di superficie codice civile
Il principio appena espresso si ricava dall’art 952 cc, che recita: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.”
Con il termine costruzione si suole indicare, non solo la nozione di edificio, ma ogni opera dell’uomo al di sopra o al di sotto della superficie del terreno.
Una volta costituito il diritto di superficie, il proprietario del terreno non ha la facoltà di costruire o godere e utilizzare il suolo (o il sottosuolo) in modo da contrastare il diritto del superficiario.
Il superficiario può vendere la costruzione o costituire su di essa altri diritti reali, ma non ha alcuna disponibilità in relazione al suolo.
Art 953 cc (Costituzione a tempo determinato).“Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.“
Laddove le parti costituiscano il diritto per un tempo prestabilito, al raggiungimento del termine il proprietario del terreno diventa anche proprietario dell’opera edificata dal superficiario.
È bene fare una distinzione tra diritto di superficie e proprietà superficiaria: il primo è il diritto a edificare sul terreno di proprietà di un altro soggetto, mentre la seconda è la proprietà della costruzione realizzata.
Come si costituisce
Il diritto di superficie si può costituire in seguito a:
- contratto scritto;
- testamento;
- usucapione.
Nell’ipotesi dell’usucapione è certo che si possa usucapire la proprietà superficiaria, ma la giurisprudenza è incerta se si possa o meno usucapire il diritto a costruire sulla proprietà altrui.
Oggetto del diritto
L’oggetto del diritto in questione può essere solo una costruzione al disopra o al disotto (cantina, bunker) del terreno. Al contrario è vietato costituire un diritto di superficie avente ad oggetto le piantagioni: le piantagioni possono appartenere solo al proprietario del suolo.
Estinzione del diritto
Art 954 cc “L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine [953] importa l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. (…) Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.”
Come già detto, laddove le parti costituiscano il diritto per un tempo prestabilito, al raggiungimento del termine il proprietario del terreno diventa anche proprietario dell’opera edificata dal superficiario.
La prescrizione si applica limitatamente al diritto ad edificare. Si tratta di una prescrizione ventennale e se il superficiario non ha costruito in vent’anni dalla costituzione del diritto questo si estingue.
La proprietà della costruzione realizzata è invece imprescrittibile.
Diritto di superficie tassazione
Il regime fiscale riguardante questo istituto prevede che il compenso percepito dal proprietario del suolo per la cessione del diritto di superficie sia tassabile secondo le regole del reddito d’impresa (quando agisce nell’esercizio della propria attività d’impresa) o dei redditi diversi (se si tratta di soggetto privato).
La cessione del diritto di superficie è considerata un atto a titolo oneroso che da origine o trasferisce un diritto reale di godimento; per questo motivo è da intendersi come vera e propria cessione di beni ai fini dell’applicazione dell’IVA.
Il detentore del diritto di superficie é tenuto a pagare l’IMU dal momento dell’acquisto del diritto, pagando in base al valore del terreno, fino a quando la costruzione non sarà conclusa.
La cessione di questo diritto, essendo una cessione di diritto di godimento, dev’essere registrata con le medesime modalità previste per la vendita di bene immobile, tramite imposta di registro.
