Il “Salva-Casa”: una sintesi degli interventi

La legge 24 luglio 2024 n. 105 – di conversione con modificazioni del d.l. 29 maggio 2024, n. 69 – introduce alcune novità al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

Gli obiettivi del “Salva-Casa” sono molteplici: dal recupero del patrimonio edilizio esistente al superamento delle rigidità amministrative per le unità immobiliari interessate da difformità (dapprima soltanto lievi, ora anche rilevanti), fino alla rimozione degli ostacoli formali al rilascio della certificazione dello stato legittimo degli immobili, che hanno comportato fino ad oggi non pochi e seri ritardi nello svolgersi repentino del mercato immobiliare.

In particolare, la finalità è quella di salvaguardare l’interesse alla celere circolazione degli immobili, consentendo la riqualificazione ed il recupero edilizio, attraverso un’opera di semplificazione e di superamento di alcune incertezze normative, funzionali ad una maggiore valorizzazione del patrimonio immobiliare; in linea, peraltro, con le recenti riforme processuali dirette a promuovere celerità e semplificazione dei procedimenti.

Dalla legge emergono conferme e modifiche che qui sintetizziamo nei termini essenziali. E così leggendo il nuovo testo normativo emerge:

una nuova versione della ‘doppia conformità’ cd. attenuata che si applica non solo alle difformità e varianti minori ma anche alle difformità essenziali (come aumento di cubatura e di superficie): significa che per sanare tutti tali abusi è sufficiente che sia verificata la conformità alle norme edilizie del momento in cui sono state eseguite le opere e la conformità alle norme urbanistiche vigenti al momento di presentazione della domanda;
facilitazioni per il recupero dei sottotetti portando l’altezza minima dai 2,70 metri ai 2,40 metri, in conformità peraltro ad alcune leggi regionali che già consentivano questa nuova misura. Non dovranno rispettarsi le distanze minime tra edifici;
che il cambio di destinazione d’uso sarà sempre consentito, sia se orizzontale (da abitazione a studio) sia verticale (da abitazione ad albergo) e sempre autorizzato sia se con sia se senza opere;
un generale abbassamento delle soglie di abitabilità per gli appartamenti: si passa dall’altezza di 2,70 metri a quella di 2,40 e dalla superficie minima di 28 mq a 20 mq per i monolocali e dai 38 mq ai 28 mq per i bilocali;
lo stato legittimo dell’immobile – molto utile anche ai fini del superamento delle difformità ed in funzione della più agevole circolazione immobiliare – potrà essere accertato anche in contemporanea al rilascio del solo ultimo titolo edilizio sempreché il Comune in sede di rilascio abbia espressamente verificato la legittimità dei titoli pregressi;
che le difformità e gli abusi compiuti sulle parti comuni condominiali non bloccano i lavori di ristrutturazione della singola unità abitativa e viceversa;
il via libera per le sanatorie delle irregolarità e le varianti di progetto per tutte le unità immobiliari anteriori al 1977;
che le tolleranze costruttive (e cioè gli scostamenti tra il progetto e la costruzione ultimata) restano consentite ed estese anche agli immobili al di sotto dei 60 metri: si consente così una tolleranza fino al 6%, anche per altezza (che può scendere a 2,35 metri e superficie che può scendere anche leggermente sotto i 20 metri per monolocali e i 28 mq per i bilocali);
la conferma alla piena liberalizzazione per le c.dd. pergole bioclimatiche e per le vepa (vetrate panoramiche amovibili).

Si attendono ora le prime applicazioni dell’articolato legislativo e la soluzione di quelle questioni interpretative che gli innumerevoli casi concreti non mancheranno di sollevare.