Mutuo prima casa | Tutte le agevolazioni fiscali 2017

Cerchiamo di fare chiarezza circa le agevolazioni fiscali in atto relativamente al mutuo prima casa ottenibile per acquistare o costruire

La crisi attraversata dall’edilizia negli ultimi 10 anni ha messo a dura prova l’intero comparto. In tutto il Paese si è assistito al crollo generale delle vendite degli immobili e di conseguenza alla diminuzione dei relativi prezzi di acquisto per riequilibrare la domanda e l’offerta.

Il Governo ha introdotto una serie di misure per restituire un nuovo slancio al settore, tra cui anche delle consistenti agevolazioni fiscali per ristrutturazioni, mutui ed interventi per il miglioramento energetico degli edifici.

Oggi è possibile risparmiare acquistando la prima casa, quella destinata ad abitazione principale, abbattendo il costo finanziario di un mutuo grazie alle detrazioni fiscali concesse a chi lo stipula.

Mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa

Questa soluzione consente di detrarre dall’imposta sul reddito Irpef il 19% degli oneri entro il limite di 4.000 euro (riduzione massima di 760 euro), tra: “interessi passivi”, “oneri accessori” e “quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione”.

Per beneficiare del mutuo prima casa deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto (fa fede la data del rogito notarile), avvenuto prima o dopo la stipula del mutuo; superato tale termine si perde il diritto alla detrazione.

Dal 2001 viene considerata abitazione principale l’unità immobiliare dove il contribuente o i suoi familiari hanno stabilito la propria dimora stabile. La detrazione spetta solo al contribuente che ha effettuato l’acquisto e stipulato il mutuo, anche nel caso in cui l’immobile costituisca abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti fino al 3° grado ed affini entro il 2°).

Gli oneri accessori sono detraibili solo nei primi 12 mesi del mutuo e comprendono tra l’altro la commissione per gli intermediari, gli oneri fiscali, le spese di perizia tecnica, di istruttoria e notarili (eccetto la parcella e le spese del notaio per redigere l’atto).

Dal 2001 se il mutuo ipotecario è intestato ai due coniugi, quello che ha l’altro a carico può beneficiare della detrazione per entrambe le quote entro la soglia massima di 3.615,20 euro, se sono soddisfatti i seguenti requisiti:

• l’immobile è stato adibito ad abitazione principale entro l’8 dicembre 1993;
• l’immobile è stato acquistato l’anno precedente o successivo al mutuo;
• il contribuente non ha modificato l’abitazione principale nella restante parte dell’anno, se non per motivi di lavoro;
• se l’acquisto riguarda un immobile locato, il locatario ha ricevuto entro 3 mesi l’atto di sfratto; il locatore vi ha stabilito la propria abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Se il mutuo ipotecario è stato contratto tra il 1° gennaio 1993 ed il 31 dicembre 2000:

• l’immobile deve essere stato adibito a prima casa entro 6 mesi dalla compravendita (fa fede la data dell’atto di rogito);
• l’acquisto sia avvenuto nei 6 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.

Mutuo ipotecario per la costruzione della prima casa

I mutui ipotecari accesi dopo il 1998 per la costruzione dell’abitazione principale consentono al contribuente di detrarre dall’Irpef il 19% delle spese entro il tetto massimo di 2.582,28 euro, tra: “interessi passivi“, “oneri accessori” e “quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione”.

Per beneficiare del mutuo prima casa è necessario che:

• i lavori di costruzione siano stati iniziati nei 6 mesi precedenti o nei 18 mesi successivi alla stipula del mutuo;
• l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori.

Agevolazioni sull’acquisto della prima casa

Le detrazioni variano a seconda che l’immobile sia acquistato da un privato o da un’impresa.

Se acquistato da un privato, il contribuente è tenuto a versare:

• il 2% dell’importo come imposta di registro;
• 50 euro come imposta ipotecaria fissa;
• 50 euro come imposta catastale fissa.

Se acquistato da un’impresa, le spese sono:

• 4% di Iva;
• 200 euro come imposta di registro fissa;
• 200 euro come imposta ipotecaria fissa;
• 200 euro di imposta catastale fissa.

Le ultime tre tasse devono essere versate dal notaio al momento dell’atto di rogito.

Per fruire delle agevolazioni, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale ed ubicato nel Comune in cui il contribuente risieda o la trasferisca entro 18 mesi dall’atto di acquisto, oppure dove svolge la propria attività (lavorativa, di studio, ecc.).

Inoltre non deve essere considerato di lusso, ma deve appartenere ad una delle categorie ammesse alle detrazioni fiscali. Queste sono concesse anche per l’acquisto di un immobile, sia di nuova costruzione che ristrutturato, da destinare alla locazione residenziale di soggetti che non esercitino attività commerciale.

In tal caso la quota di riduzione Irpef è pari al 20% del prezzo di acquisto entro il tetto massimo di 300 mila euro; la ripartizione è in 8 quote annuali dello stesso importo.

I limiti per la detrazione degli interessi passivi sulla prima casa

Se si accende un mutuo prima casa è possibile anche detrarne gli interessi passivi in proporzione al costo dell’immobile con il limite della somma indicata nell’atto del rogito. Sono detraibili in base al rapporto tra il costo di acquisto della casa, maggiorato degli oneri accessori, e l’importo del mutuo prima casa.

Nel dettaglio gli oneri accessori relativi all’acquisto includono:

• la parcella del notaio per stipulare l’atto di compravendita;
• le imposte di registro, ipotecarie e catastali;
• le eventuali spese sostenute per autorizzazioni del giudice o procedure concorsuali;
• gli oneri accessori relativi alla stipula del contratto di mutuo

Tra questi ultimi figurano: l’onorario del notaio, le commissioni agli enti intermediari, le spese di istruttoria e perizia, gli oneri fiscali, le provvigioni per le rate nei mutui in contanti, le maggiorazioni per il cambio di valuta per i mutui stipulati in una valuta estera. L’Agenzia delle Entrate ha precisato con la circolare 15/E/2005 che non rientrano negli oneri accessori (quindi non sono detraibili) le spese sostenute per l’assicurazione dell’immobile, richiesta dall’istituto bancario per la stipula del mutuo.

Le spese relative all’intermediazione immobiliare sono detraibili nella misura del 19% entro il tetto di 1.000 euro, e consentono di risparmiare fino a 190 euro. Se vengono sostenute prima dell’atto di rogito è però obbligatorio registrare il compromesso.

Documentazione richiesta per le agevolazioni fiscali 

Per beneficiare del mutuo prima casa è necessario conservare alcuni documenti significativi:

• la copia del contratto di mutuo, dove risulti che è stato concesso per acquistare l’abitazione principale;
• le copie dell’atto di compravendita della stessa e degli oneri accessori relativi ad essa;
• le quietanze di pagamento degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione.

Inoltre il contribuente è tenuto a dimostrare che utilizza l’immobile come abitazione principale:

• dai dati che risultano nei registri anagrafici;
• tramite autocertificazione se ha una dimora abituale diversa da quella risultante nei registri.

Fondo Garanzia Prima Casa

Questa misura è stata istituita dal Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Legge 147/2013. Sostituisce il vecchio Fondo Giovani Coppie del Fondo Casa e permette di accedere al credito alle famiglie che versano in difficoltà economiche ed alle giovani coppie. Entrato in vigore nel 2014 per 4 anni, il suo ammontare è pari a 670 milioni di euro, a cui si aggiungono i contributi regionali, nonché degli enti pubblici e privati.

Il nuovo fondo offre garanzie economiche del 50% della quota per i mutui inferiori a 250 mila euro e fa sì che la banca non debba richiederne altre personali al mutuatario (escluse l’ipoteca e l’eventuale assicurazione). Inoltre è concesso anche per la ristrutturazione della prima casa o per eseguire interventi di miglioramento della sua efficienza energetica.

Abolizione delle imposte Imu e Tasi

Infine, un doppio vantaggio che farà la gioia di chi intende acquistare oggi la prima casa è dato dall’abolizione delle imposte Imu e Tasi, stabilita in tempi recenti dalla Legge di Stabilità 2016.