Detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie | Tutte le novità del 2017

Vademecum completo sulle novità 2017 in materia di detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie

Le detrazioni fiscali Irpef sulle ristrutturazioni edilizie sono state introdotte dalla Legge n. 449/97 (Finanziaria per il 1998) e, dal 2001, è stat inserita nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi (art. 16bis del D.P.R. 917/86), acquisendo così una validità ”a regime”. La Legge di Bilancio del 2017 ha confermato, per tutto l’anno in corso, i criteri di applicazione di tale agevolazione fiscale, una delle più apprezzate dai contribuenti italiani.

In cosa consiste il bonus sulle ristrutturazioni edilizie?

L’agevolazione rientra nella categoria delle detrazioni fiscali, ossia delle spese che vanno decurtate dall’Irpef lorda dovuta in base alle risultanze della dichiarazione dei redditi. Il meccanismo di applicazione di questa detrazione fiscale consiste nell’indicarla nell’apposito rigo del modello dichiarativo (730 o Unico).

Anche per il 2017, la misura per le detrazioni fiscali del bonus è fissata al 50% delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia, fino a un ammontare di costo annuo pari a 96.000 euro, al quale corrisponde una detrazione Irpef massima di 48.000 euro. La spesa detraibile va ripartita in 10 quote costanti, ognuna delle quali sarà detratta, dall’Irpef lorda dovuta, a partire dall’anno di esecuzione dei lavori, vale a dire dal periodo d’imposta di maturazione del diritto all’agevolazione.

A quale tipologia di ristrutturazione edilizia si riferisce la detrazione?

Il suddetto limite di spesa annuo va riferito alla singola unità immobiliare oggetto d’intervento edilizio, e a ciascun soggetto ammesso alla detrazione.

Se gli interventi di ristrutturazione consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni pregressi, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese detraibili occorre tener conto anche di quelle precedentemente sostenute.

Infine, qualora sulla stessa unità immobiliare, nel corso del medesimo anno, vengano proseguiti interventi iniziati in anni precedenti e ne siano iniziati di nuovi, l’importo massimo di spesa sostenuta sul quale calcolare la detrazione non potrà superare la misura complessiva di 96.000 euro.

Chi può beneficiare dell’agevolazione

Possono fruire della detrazione tutti i soggetti passivi dell’Irpef, anche non residenti, che possiedono o detengono l’immobile abitativo sul quale sono stati effettuati gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Pertanto, i beneficiari della detrazione possono essere:

• il proprietario o nudo proprietario dell’immobile;
• il titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (diritto d’uso, d’usufrutto, di superficie o d’abitazione);
• l’inquilino o il comodatario;
• i soci di cooperative edilizie (a proprietà indivisa o meno).

Nel 2002, la Circolare Ministeriale n. 50/E ha ricompreso nei contribuenti ammessi alle detrazioni fiscali anche:

• il futuro acquirente dell’immobile comprato dall’impresa costruttrice che lo ha ristrutturato, a patto che il preliminare della compravendita sia registrato;
•  i familiari (coniuge, convivente more uxorio, e altri entro il terzo grado di parentela) e gli affini (entro il secondo grado) di tutti i beneficiari del bonus fiscale, purché siano conviventi con gli stessi nell’immobile oggetto di intervento, e a patto che il loro nominativo sia indicato nelle fatture, e nei relativi bonifici, relative alle spese detraibili.

Tetto massimo di spesa

Come sopra accennato, il tetto massimo di spesa agevolabile va riferito a ciascuno dei suddetti beneficiari, indipendentemente dalla quota di proprietà. Per esempio, se due contribuenti possiedono, in comproprietà, 5 appartamenti, ciascuno di loro può calcolare la detrazione su un importo massimo di 480.000 euro all’anno (pari a un bonus massimo complessivo di 240.000 euro).

Analogamente, se più soggetti acquistano degli immobili da imprese edili che li hanno ristrutturati, il limite di spesa va riferito a ciascun acquirente per ciascuna abitazione. Gli interventi eseguiti su edifici che vengono usati promiscuamente, a titolo di abitazione e per l’attività lavorativa, danno diritto a una detrazione ridotta del 50%.

Le opere eseguite sulle parti comuni condominiali consentono a ciascun condomino di beneficiare della detrazione, in proporzione alla quota dei costi stessi dallo stesso versata entro i termini di presentazione della dichiarazione fiscale.

Interventi agevolabili

Gli interventi che danno diritto alla detrazione devono essere eseguiti su immobili abitativi accatastati o in fase di accatastamento e per i quali risulti pagata l’ICI a decorrere dal 1997 in poi (se dovuta). Detti interventi sono quelli tassativamente elencati dal comma 1 dell’art. 16bis del TUIR – che, a sua volta, richiama l’art. 3 del D.P.R. 380/2001- e possono essere così sintetizzati:

• manutenzione straordinaria, ordinaria (solo per le parti comuni condominiali), ristrutturazione edilizia (anche per il ripristino dell’immobile a seguito di eventi calamitosi), restauro, risanamento conservativo;
• installazione di sistemi di sicurezza domestica e di impianti anti-intrusione, abbattimento delle barriere architettoniche, bonifica dell’amianto, contenimento dell’inquinamento acustico e miglioramento della mobilità interna da parte di portatori di handicap.

Inoltre, rientrano tra le spese agevolabili per le detrazioni fiscali anche quelle sostenute per la realizzazione di box pertinenziali o per l’acquisto degli stessi, a patto che il venditore rilasci idonea dichiarazione attestante la tipologia e l’ammontare delle spese sostenute per la costruzione dei box.

Spese detraibili, modalità del loro pagamento e altri adempimenti formali

Per tutti gli interventi che rientrano nel novero delle detrazioni fiscali, risultano detraibili le spese afferenti a:

• acquisto dei materiali ed esecuzione dei lavori;
• progettazione e altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento edilizio;
• perizie, sopralluoghi e redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio;
• stesura della relazione di conformità degli interventi di ristrutturazione alla normativa vigente in materia;
• oneri di urbanizzazione;
• Iva, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori;
• tributi locali (Tosap) relativi all’area necessaria per l’installazione di ponteggi;
• altri eventuali costi sostenuti e strettamente inerenti la realizzazione degli interventi, tranne gli interessi passivi pagati per mutui contratti a titolo di finanziamento delle opere di ristrutturazione, nonché i costi di trasloco e custodia del mobilio.

Nell’ipotesi di interventi di ristrutturazione eseguiti in proprio, restano agevolabili le spese per l’acquisto dei materiali e per il disbrigo delle pratiche burocratiche richieste dalla tipologia degli interventi stessi.

A parte i tributi, le ritenute sui compensi professionali e gli oneri di urbanizzazione, tutte le altre spese devono essere necessariamente pagate tramite bonifico, bancario o postale.

Il beneficiario del bonifico dev’essere identificato, oltre che con il nominativo, anche con la Partita Iva o il codice fiscale.

Nella causale del bonifico dev’essere indicato che lo stesso è afferente a spese per interventi edilizi agevolabili in base alla detrazione ex art. 16bis D.P.R. 917/86. Inoltre, la causale deve contenere:

• il riferimento della fattura pagata con il bonifico (n.ro protocollo, data di emissione);
• il numero, il nominativo e il codice fiscale di altri soggetti che hanno sostenuto la spesa e intendono beneficiare del bonus fiscale;
• se si paga per interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, nella causale va indicato anche il codice fiscale dell’amminitratore.

Tali requisiti necessari del bonifico valgono anche nell’ipotesi in cui le spese vengano pagate da una finanziaria che abbia erogato un prestito al contribuente per l’esecuzione degli interventi. In quest’ipotesi, nella causale andrà indicato anche il nominativo e il codice fiscale del soggetto per conto del quale la finanziaria effettua il bonifico.

Il contribuente beneficiario dell’agevolazione fiscale deve conservare, per 10 anni, tutta la documentazione attestante le spese detratte (fatture, ricevute e bonifici), unitamente a copia della “comunicazione all’Asl“, inviata prima dell’inizio dei lavori (se obbligatoria), e delle delibere assembleari attestanti l’approvazione dei lavori, quando questi riguardino le parti comuni di un condominio.