Comprare casa | Tutto quello che c’è da sapere

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L’acquisto di un immobile, oltre richiedere un grande investimento di tempo e denaro, porta addentrarsi in un mercato insidioso e spesso poco conosciuto… ecco le linee guida indispensabili

Per comprare casa senza commettere errori è assolutamente necessario procedere con cautela e consapevolezza per evitare di compiere passi falsi che potrebbero costare caro. Ecco alcune informazioni utili per portare a termine questa delicata operazione. Se non si è degli esperti, una buona regola da seguire è quella di richiedere la consulenza di un notaio e/o di un tecnico.

Documenti necessari prima di comprare casa

La casa da acquistare deve essere dotata di 4 tipologie di documenti affinché l’atto di compravendita sia valido:

  • la regolarità edilizia, che attesta la rispondenza dell’immobile alla normativa vigente (NTC 2008);
  • la regolarità catastale, che verifica la planimetria e quanto dichiarato in catasto;
  • la perizia tecnica, che include la visione dei documenti assicurativi e catastali ed il sopralluogo da parte di un tecnico per verificare le strutture ed il rispetto delle norme di sicurezza. Inoltre ha lo scopo di determinare se il prezzo richiesto sia onesto;
  • perizia economica, che attraverso il parere di un esperto serve a valutare il valore della casa ed il relativo “giusto prezzo”.

Controllare questi documenti è molto importante perché:

  • evita le perdite di tempo e denaro (es. caparra);
  • consente di verificare che il prezzo richiesto sia in linea con quello di mercato ed il reale valore dell’immobile da acquistare;
  • accerta che la casa rispetti la normativa in materia di costruzioni e di sicurezza;
  • agevola le operazioni per la richiesta di un mutuo;
  • permette di stimare i costi da sostenere in futuro per tasse, imposte ed eventuali ristrutturazioni dell’immobile.

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Accorgimenti da adottare prima di comprare casa

L’acquisto della casa può essere effettuato direttamente oppure avvalendosi di un intermediario come l’agenzia immobiliare. In ogni caso è bene però adottare alcune cautele, per esempio:

  • verificare che il venditore non risulti protestato o fallito;
  • verificare che la casa sia stata costruita rispettando le norme edilizie e che non sia stata oggetto nel tempo di lavori abusivi o condonati;
  • verificare che l’immobile non sia gravato da ipoteche o altri vincoli, oppure se esistenti, che sia possibile cancellarli;
  • conoscere la commissione da corrispondere all’intermediario, variabile a seconda della città ma generalmente compresa tra l’1,5% ed il 5% del prezzo di vendita.

La proposta di acquisto

Si tratta di una fase cruciale antecedente alla stipula del contratto di acquisto della casa. Per “bloccarla” al prezzo concordato, ed evitare che subentrino terzi interessati, l’acquirente si impegna firmando una proposta irrevocabile di acquisto versando un acconto al venditore.

Questa proposta non va identificata con il contratto, tuttavia risulta fondamentale per il suo perfezionamento. Infatti quest’ultimo potrebbe persino venire meno nel caso in cui l’acquirente (proponente) o il venditore (accettante) nel frattempo decedano, siano interdetti oppure ritirino rispettivamente la proposta o l’accettazione.

Il contratto per comprare casa sarà stipulato solo se sarà raggiunto l’accordo definitivo, ossia quando la dichiarazione dell’acquirente nel momento dell’accettazione risulti invariata nei contenuti rispetto alla precedente proposta di acquisto.

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Quali elementi deve contenere la proposta d’acquisto?

  • la descrizione dell’immobile oggetto di acquisto;
  • l’impegno a concluderlo entro una data certa e stabilita;
  • la dichiarazione che l’immobile è stato visitato ed apprezzato;
  • il prezzo di vendita e la forma di pagamento.

Promessa di vendita (contratto preliminare o compromesso)

Se il venditore accetta la proposta irrevocabile di acquisto si arriva alla fase della promessa di vendita o compromesso, dove ogni parte prende l’impegno di stipulare l’atto pubblico di compravendita entro una scadenza stabilita.

La promessa di vendita o compromesso non è un contratto definitivo, ma solo preliminare sebbene abbia il carattere di vincolo giuridico. Ha lo scopo di impegnare reciprocamente le parti per un evento (la vendita) che non si verifica subito. Dal punto di vista economico, questo si traduce nel versamento da parte dell’acquirente al venditore di una somma di denaro come anticipo chiamata “caparra confirmatoria“.

In caso di recessione di una delle parti dalla promessa di vendita, il versamento avviene nella forma di “caparra penitenziale“: se è l’acquirente a rompere la promessa, dovrà rinunciare definitivamente alla caparra; se invece è il venditore, dovrà restituirla doppia.

Il compromesso per comprare casa deve contenere alcuni elementi fondamentali:

  • il prezzo di vendita;
  • le modalità di pagamento;
  • la data fissata per la stipula del contratto pubblico (rogito);
  • la descrizione dettagliata dell’immobile;
  • la somma versata come acconto (caparra confirmatoria o penitenziale);
  • la dichiarazione che l’immobile rispetti la normativa urbanistica ed edilizia;
  • la dichiarazione che gli abusi edilizi siano stati condonati.

Atto pubblico di vendita (rogito)

La compravendita di un immobile è il contratto redatto in forma pubblica in cui la sua proprietà viene trasferita da un soggetto ad un altro tramite un corrispettivo in denaro (prezzo). Esso viene stipulato davanti ad un notaio in presenza del venditore e dell’acquirente. Il rogito è l’atto che chiude la compravendita.

Il venditore risulta obbligato dai seguenti oneri:

  • deve trasferire la proprietà della casa e consegnarla all’acquirente una volta concluso il contratto;
  • deve garantire il compratore dall’evizione, ossia la casa non deve appartenere a terzi, né altri devono possedere diritti reali su di essa;
  • deve garantire il compratore dai vizi, ossia la casa deve essere priva di quei difetti che la rendono non idonea o ne fanno diminuire il valore in maniera considerevole.

Imposte sull’acquisto e agevolazioni fiscali

Per comprare casa è necessario pagare una serie di imposte, che dipendono dal tipo di soggetto che l’ha venduta e dalla sua destinazione. Per la prima casa, le famiglie bisognose e le giovani coppie sono presenti anche delle considerevoli agevolazioni fiscali (leasing prima casa). In proposito si illustrano le 4 casistiche principali per comprare casa.

Se si acquista come prima casa da un privato

Se si acquista l’immobile da un privato e lo sia adibisce ad abitazione principale (prima casa) l’atto di compravendita prevede le seguenti imposte ed agevolazioni fiscali:

  • esenzione dell’Iva;
  • 2% del prezzo di vendita come imposta di registro;
  • 50 euro di imposta ipotecaria fissa;
  • 50 euro di imposta catastale fissa.

Se si acquista come seconda casa da privato o impresa (che vende dopo 5 anni dalla fine dei lavori)

Se invece il venditore è un privato oppure un impresa “non costruttrice” oppure un’impresa di costruzioni (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla fine dei lavori senza assoggettamento Iva, ma l’immobile è considerato “seconda casa”, le imposte sono le seguenti:

  • esenzione dell’Iva;
  • 9% del prezzo di vendita come imposta di registro;
  • 50 euro di imposta ipotecaria;
  • 50 euro di imposta catastale.

Se si acquista come prima casa da una impresa

Se si tratta della prima casa ma la si acquista da un’impresa di costruzioni (o di ristrutturazione) entro 5 anni dal termine dei lavori, le imposte che gravano sull’immobile sono:

  •  4% di Iva;
  • imposta di registro fissa (200 euro)
  •  imposta ipotecaria fissa (200 euro)
  •  imposta catastale fissa (200 euro)

Se si acquista come seconda casa da impresa (che vende entro i 5 anni dalla fine dei lavori)

Se si acquista una seconda casa da un’impresa di costruzioni (o di ristrutturazione) entro 5 anni dal termine dei lavori, le imposte che gravano sul bene sono:

  • 10% di Iva (20% se la casa è un immobile di lusso, 3% se è considerata di interesse artistico, storico o archeologico);
  • imposta di registro fissa (200 euro)
  • imposta ipotecaria fissa (200 euro)
  • imposta catastale fissa (200 euro)

Tutte le imposte da versare vanno calcolate in base al valore dell’immobile dichiarato nell’atto pubblico di compravendita.

In ogni caso, esso non può mai essere più basso del valore catastale della casa, ottenuto moltiplicando per 100 il valore della sua rendita catastale. Tra le tante agevolazioni fiscali di cui beneficia la prima casa c’è anche l’abolizione dell’IMU, sancita dalla Legge di Stabilità del 2016.

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