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Il contratto di locazione è l’istituto che regola il godimento di un bene dato in affitto
Il contratto di locazione (quello che comunemente chiamiamo contratto di affitto) è l’istituto giuridico attraverso il quale un soggetto (che chiameremo locatario o affittuario) può godere di un bene dietro un compenso in denaro corrisposto al padrone del bene (che chiameremo locatore o semplicemente proprietario).
Da tale contratto sorgono obblighi sia in capo all’affittuario, sia in capo a chi dà in locazione il bene. L’eventuale violazione di tali obblighi può comportare risarcimenti o la risoluzione del contratto.
Art. 1571 e ss Codice civile
La definizione del contratto di locazione e le disposizioni successive sono disciplinate dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
Secondo l’art. 1571 “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.“.
Nell’articolo sono definiti, oltre ai ruoli delle parti, l’oggetto della locazione e l’obbligo principale del locatario. Come indicato dall’articolo l’oggetto del godimento può essere un bene immobile, di norma l’abitazione (a tal proposito si parla comunemente di contratto d’affitto) o un bene mobile, ad esempio un’automobile (a tal proposito si parla comunemente di contratto di noleggio).
Il godimento di un bene a seguito di locazione si concretizza dietro il pagamento di una somma di denaro versata dall’affittuario al proprietario (il cosiddetto canone di locazione).
Il contratto di locazione ad uso abitativo è dunque la soluzione perfetta per coloro che cercano una casa in cui vivere, ma non vogliono o non possono acquistarla.
Una particolare tipologia di locazione è il contratto di locazione transitorio, stipulato per un orizzonte temporale ridotto, compreso tra un minimo di 1 mese un massimo di 18 mesi.
Obblighi del proprietario e dell’affittuario
Così come sancito dal codice civile (art. 1575 e ss) il padrone di casa è tenuto a:
- consegnare al locatario il bene in buono stato di manutenzione
- mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione
Il proprietario di casa deve inoltre eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell’affittuario; quest’ultimo può inoltre eseguire personalmente le riparazioni urgenti, ricevendo un rimborso (purché ne dia avviso al locatore). L’affittuario deve sempre informare il proprietario laddove sorga la necessità di una riparazione.
(Eventuali dettagli possono essere approfonditi agli articoli seguenti del codice).
L’affittuario, secondo l’art. 1587 cc, deve:
- prendere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze
- corrispondere nei termini convenuti il corrispettivo del canone di locazione
- restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto
Secondo l’art. 1588, il locatario è responsabile del deterioramento del bene (anche se derivante da incendio) se non prova che si sia verificato per motivi a lui non imputabili. Inoltre è responsabile dei danni causati dagli ospiti che, anche temporaneamente, hanno goduto dell’abitazione.
A scopo di garanzia l’affittuario è tenuto a versare un deposito cauzionale al momento della stipula del contratto. Inoltre non può cedere il contratto a terze parti senza il consenso del proprietario.
Risoluzione e recesso anticipati
La locazione ha una durata definita dal contratto, ma il termine può essere anticipato a seguito di risoluzione consensuale o recesso. Nel caso della risoluzione consensuale le parti sono concordi a risolvere anticipatamente il contratto. La risoluzione del contratto può avvenire anche per l’inadempimento del locatario.
Inoltre il contratto può venir meno anche per volontà di una sola delle parti. L’affittuario può recedere dal contratto in qualsiasi momento, purché dia un preavviso di sei mesi. Il proprietario invece può dare disdetta per finita locazione, ma solo se fornisce apposita comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto (per immobili ad uso abitativo) e 12 o 18 mesi prima (per immobili ad uso diverso da quello abitativo o adibiti ad attività alberghiere).
In ognuna di queste ipotesi è fondamentale che le parti rispettino gli adempimenti fiscali previsti.
Una procedura che porta a un risultato simile a quello della risoluzione per inadempimento è quella prevista dallo sfratto per morosità che si avvia nell’ipotesi di mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.
Differenze tra cauzione e caparra
Il deposito cauzionale, più semplicemente detto cauzione, è richiesto dal proprietario di casa all’affittuario come garanzia per eventuali danni o altri inadempimenti; questo viene richiesto al momento della stipula del contratto di locazione. La caparra invece rappresenta una somma di denaro che può essere temporaneamente versata al locatore da parte del futuro locatario come una sorta di impegno alla stipula del futuro contratto di affitto. Una volta firmato il contratto la caparra può essere restituita o convertita in parte della prima mensilità o della cauzione.
