Regolamento Condominiale | Come funziona, diritti e doveri

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regolamento condominiale

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Come funziona il regolamento condominiale, chi lo adotta e quali sono i diritti e i doveri dei condomini

Chi vive in un condominio si trova in una sorta di comunità e per far in modo che la convivenza si svolga in modo civile, questa comunità, come tutte d’altronde, deve darsi delle regole che stabiliscano diritti, doveri, oneri delle parti. Queste regole sono contenute nel regolamento condominiale, ecco di cosa si tratta e come funziona questo importante atto.


Il regolamento condominiale cos’è

Il regolamento condominiale esprime le regole di comune convivenza tra le parti. In esso, in base all’articolo 1138 del codice civile, vengono stabilite le regole per:

  • l’uso delle cose comuni;
  • la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie;
  • le regole di amministrazione;
  • le norme per la manutenzione e il decoro dell’edificiio;
  • i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle cose comuni.

assemblea regolamento condominialeFanno parte delle cose comuni le mura portanti, eventuali spazi verdi esterni, atrio, scale, ascensori e tutte quelle parti indivisibili.
All’interno di un condominio l’adozione di un regolamento, come previsto dall’articolo 1138 del codice civile, è obbligatorio nel caso in cui vi siano più di 10 condomini. La normativa non ha però stabilito una sanzione per il caso in cui si venga meno a tale obbligo, nonostante questo la maggior parte dei condomini si dota di tale disciplina per evitare problemi futuri. Deve comunque essere sottolineato che se non si provvede, in caso di contrasto sull’uso delle cose comuni, si dovrà fare riferimento alle norme generali previste dall’ordinamento.

Chi adotta il regolamento condominiale

Il regolamento di condominio è adottato dall’assemblea, questa è formata dai proprietari delle unità immobiliari presenti nel condominio stesso. Viene adottato anche se l’istanza proviene da uno solo dei condomini. Le regole condominiali scritte devono ovviamente essere votate e adottate a maggioranza dei presenti. Tale criterio non è l’unico da applicare, infatti, le quote di costoro devono rappresentare almeno metà del valore dell’edificio. Questo vuol dire che se vi sono appartamenti di maggiore valore, magari perché di dimensioni maggiori, potrebbe capitare che la metà dei condomini non rappresenti la metà del valore. Così come potrebbe capitare che sia assente gran parte dei condomini e di conseguenza i presenti non rappresentino la metà del valore dell’edificio. L’assemblea deve essere convocata, anche su richiesta di un solo condomino, dall’amministratore di condominio. Ciò deve essere fatto con atto scritto indicante luogo, ora e giorno della convocazione e l’ordine del giorno. Affinché la convocazione sia valida deve arrivare ai condomini almeno 5 giorni prima rispetto alla data per la quale è prevista e può essere fatta tramite raccomandata, posta elettronica certificata, fax oppure attraverso la consegna a mano della convocazione. Se tale procedura non viene rispettata ne consegue una eventuale invalidità degli atti adottati durante la stessa. La eventualità è dovuta al fatto che è necessario impugnare la decisione per farne valere il vizio. Deve essere data la comunicazione anche a coloro che non vivono nello stabile ma hanno diritto di partecipare all’assemblea ed è onere dell’amministratore far in modo che la convocazione giunga nei termini stabiliti anche a costoro.
Quando in un immobile vi sono dei locatari, usufruttuari o altri soggetti con diritto di godimento sul bene, sorge il dubbio su chi abbia il titolo di “condomino” tra il proprietario o colui che abitualmente abita l’immobile. Su tale punto deve essere precisato che attualmente la qualità di condomino viene ricondotta al colui che vanta un diritto reale sul bene, quindi il proprietario. In caso di morte di questo la convocazione deve essere fatta agli eredi, è però necessario che questi abbiano manifestato tale loro qualità. La giurisprudenza ha infatti stabilito che se anche l’amministratore è a conoscenza del decesso del proprietario, non cade in errore nel caso in cui lo convochi se gli eredi non hanno palesato tale qualità in quanto non è obbligato a compiere attività di ricerca degli eredi che potrebbero essere più numerosi di quelli che lui personalmente conosce (Cassazione civile 6926/07). Se il bene è in comproprietà devono essere convocati tutti i comunisti, se la proprietà è indivisa esprimono un solo voto valido per i millesimi di tutta. Per quanto invece riguarda locatari e usufruttuari la legge stabilisce che questi possono partecipare all’assemblea con diritto di voto se le decisioni riguardano l’ordinaria amministrazione, siccome l’adozione del regolamento condominiale non può essere considerata tale, deve ritenersi che non possano partecipare con diritto di voto all’assemblea.
In regolamento una volta approvato è impugnabile da ciascun condomino dissenziente nel termine di 30 giorni.
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Il vincolo del regolamento condominiale


Una volta adottato il regolamento condominiale, lo stesso è vincolante nei confronti di tutte le parti, anche di quelle che al momento dell’adozione non erano presenti, ad esempio se un nuovo condomino arriva successivamente. In questo caso però il nuovo arrivato può sempre chiedere una revisione dello stesso, ovviamente la stessa dovrà essere sottoposta al voto dell’intera assemblea e saranno necessarie le stesse maggioranze previste per l’adozione. 
All’atto dell’adozione del regolamento lo stesso viene consegnato ai condomini che devono quindi avere cura di conservarne una copia. Solitamente la stessa viene fornita anche ai nuovi arrivati, ad esempio al momento dell’acquisto dell’appartamento nella documentazione viene consegnato anche il regolamento. Se ciò non avviene, non c’è particolare problema, infatti, basta fare una richiesta all’amministratore, solitamente basta farla oralmente, ma per essere più formali la richiesta dovrebbe essere fatta per iscritto. In alcuni casi per avere la copia vengono chiesti i diritti di cancelleria cioè il costo per la stampa delle copie.


Limiti al potere dell’assemblea


Il potere di autoregolamentazione riconosciuto ai condomini è molto ampio e in alcuni casi può anche derogare a quelle che sono le norme di legge sui beni comuni. Il legislatore ha però pensato di porre un argine a queste deroghe ponendo appunto dei limiti al contenuto, gli stessi a loro volta servono a tutelare i diritti delle parti. Non possono essere derogate le norme di legge che regolano le modalità di costituzione dell’assemblea e le deliberazioni (con le relative maggioranze previste per legge), regolano le modalità di impugnazione delle delibere e i dissensi dei condomini rispetto alle liti giudiziarie (art.1132 CC). Deve essere ricordato che il condominio è persona giuridica e in quanto tale soggetto di diritto. Inoltre il regolamento non può contenere norme che vanno a menomane i diritti di ciascun condomino. I regolamenti condominiali stabiliti dall’assemblea non possono contravvenire alle regole stabilite dal codice civile per la nomina e la revoca dell’amministratore (art.1129 CC). Altre regole del codice civile che sono intoccabili riguardano gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore. Non possono essere derogate le norme che stabiliscono l’indivisibilità delle parti comuni e quelle che regolano le innovazioni (art. 1119 CC). Infine, non si può derogare all’articolo 1120 del codice civile che stabilisce il diritto della maggioranza dei condomini a disporre innovazioni dirette al miglioramento o ad una maggiore comodità o rendimento del bene comune.

Regolamento condominiale animali

Deve, infine, essere ricordato che in base alla legge 11 dicembre 2012 n°220 è stata codificata l’illegittimità dei divieto di possesso o detenzione di animali.

Sono di fatto cessate per legge tutte le limitazioni o i divieti al possesso di animali domestici, anche ove questi fossero in precedenza inscritti nei regolamenti condominiali. Se, però, il singolo locatario ne fa divieto nel contratto d’affitto, la clausola diventa vincolante per il locatore. 

Altre disposizioni del nuovo regolamento condominiale

La riforma approvata nel dicembre 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013 modifica molti degli aspetti relativi agli edifici condominiali.

  • Gli impanti a energia rinnovabile installati sulle parti comuni non hanno bisogno dell’approvazione dell’assemblea, che può comunque mettere ai voti i vincoli architettonici.
  • È più facile staccarsi dal riscaldamento centralizzato, continuando però a partecipare ad eventuali manutenzioni straordinarie dello stesso.
  • Scale e ascensori sono equiparati per quanto concerne manutenzione e sostituzione: i condomini contribuiranno alle spese per metà in base all’altezza del piano e per metà in base ai millesimi.
  • Sono state ampliate le parti comuni, nelle quali ora rientrano anche i sottotetti e le antenne, e è possibile modificarne la destinazione d’uso con il favore di almeno l’80% dei condomini (in millesimi).
  • Il condominio deve obbligatoriamente avere un conto corrente sul quale far transitare tutte le entrate e le uscite, accessibile ai singoli condomini per estrapolare copie di rendiconti.
  • Molte altre novità che interessano i 32 articoli della legge riguardano il quorum necessario per le delibere dell’assemblea, la possibilità di avere un sito web, la costituzione di un fondo per fronteggiare le manutenzioni straordinarie.


Il regolamento contrattuale


Sono stati visti in precedenza i limiti al potere dell’assemblea di condominio, questi però non sempre sono inderogabili, infatti, a precise condizioni possono essere superati con l’adozione di un regolamento contrattuale. 
Questo può consentire di limitare i diritti soggettivi dei singoli proprietari dell’immobile su parti comuni o proprietà individuali, può ampliare i poteri di uno o più condomini, può riconoscere maggiori diritti ad alcuni condomini. Il regolamento contrattuale affinché sia valido deve essere approvato all’unanimità da tutti i condomini. Ad esempio è possibile stabilire con un regolamento che un determinato posto auto, parte del parcheggio comune, sia riservato sempre in modo esclusivo ad un condomino, ad esempio perché disabile. Il regolamento deve essere allegato anche agli atti di compravendita successivi. Il regolamento contrattuale per essere valido deve risultare da atti scritti e deve essere sempre allegato al contratto di compravendita in quanto parte del contratto stesso.

8 Commenti

  1. In caso di rifacimento dei balconi la spesa viene suddivisa fra i condomini o ognuno deve intervenire personalmente i singoli proprietari?

     
    • Se si tratta di balconi aggettanti, sono da ritenere un’esclusività del proprietario dell’appartamento. Tuttavia alcune parti del balcone concorrono all’aspetto più o meno decoroso della facciata nel suo complesso (fregi e rivestimenti frontali o nella parte inferiore), quindi di un bene comune, e il loro rifacimento va suddiviso tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, a meno che l’assemblea non stabilisca che il fregio o il rivestimento in questione risultino inutili dal punto di vista architettonico e strutturale. In tal caso, se il proprietario dell’appartamento intende comunque effettuare la manutenzione, questa sarà interamente a suo carico, come pure tutti gli altri interventi di manutenzione relativi al balcone. C’è un po’ di ambiguità sull’argomento ringhiere, per esempio se sono arrugginite e vanno ridipinte o sostituite. Se l’assemblea stabilisce che non sono un elemento determinante per il decoro e l’architettura dello stabile il proprietario dovrà accollarsene la spesa, ma sono più frequenti i casi in cui sono considerate parti comuni.

       
  2. dopo la morte del soggetto i parenti o chi x esso devono continuare il pagamento x le spese luce scale e acqua condominiale ?in attesa di essere venduto .Siamo in una palazzina a due piani con tre nuclei famigliari ,piano terra primo piano e secondo piano.Essendo due fratelli la ripartizione deve essere fatta al 50%della spesa a loro addebitata?

     
    • Gli eredi, subentrando al de cuius come nuovi proprietari, sono tenuti per legge a rispondere in solido delle spese condominiali, in proporzione alla quota di bene spettante, fino all’eventuale vendita a terzi dello stesso. Se gli eredi sono due con pari quota ereditaria, pagheranno metà spese ciascuno.

       
  3. Buongiorno,
    vorrei una delucidazione in merito alle spese condominiali.
    Nel mese di Luglio, ho comprato un appartamento in condominio, in periferia di Padova, e non sono ancora andato a abitarvi, in quanto ho dovuto e stanno ancora ristrutturando anche se sono rimaste solo da fare le rifiniture, e poi proseguire con la pulizia e portarci i mobili. L’altro giorno sono andato a ritirare il verbale della riunione condominiale (nella buca delle lettere), in quanto io sono ancora domiciliato in centro città.
    Consultandolo ho visto che mi sono state attribuite le spese condominiali.
    Vorrei sapere se è giusto che mi siano state addebitate e se devo pagare le spese condominiali (2.000,00€), spesa annua fino a Marzo 2019, anche se non ho mai usufruito l’uso di quell’appartamento.
    Grazie
    pietro

     
    • Buonasera Pietro,

      Come riportato nell’articolo 63 al comma 4 in materia di disposizione al Codice Civile, il subentrante nei diritti di un condominio è tenuto obbligatoriamente a pagare i contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Le spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita spettano invece solo al venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

      Cordiali saluti.

       
  4. Salve io abito in un condominio, da poco sotto di me si è trasferita una famiglia di 4 persone 2 adulti e 2 minori di 3 e 15 anni. Nelle ore diurne verso le 3 cominciano a fare un sacco di rumore spostando mobili e gridando. Accendono lo stereo a tutto volume e sono dei gran maleducati. Preciso che sono affittatari. Cosa posso fare? Grz

     

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