Cambio destinazione d’uso | Tipologie di destinazione, permessi e costi

Il cambio destinazione d’uso è il passaggio di un immobile appartenente a una determinata categoria a una categoria differente

Il cambio di destinazione d’uso consiste nel mutare le finalità dell’immobile; in altre parole, volendo fare un esempio, significa “trasformare” un immobile adibito a residenza in immobile adibito ad attività commerciale, o viceversa. Per effettuare un cambio di destinazione d’uso è sempre necessario ottenere i dovuti permessi, inoltre comporta diversi costi.

Attenzione: la destinazione d’uso non va confusa con la categoria catastale.

Ecco cosa c’è da sapere sul cambio destinazione d’uso.

Destinazioni d’uso – Quali sono

Esistono sette diverse categorie di destinazione d’uso disciplinate dalla normativa urbanistica:

• Residenziale – Le abitazioni in generale, ma anche affittacamere e studi professionali in cui la superficie dell’unità sia adibita prevalentemente a uso abitativo.
• Commerciale al dettaglio – Negozi, mercati, bar, ristoranti ecc.
• Commerciale all’ingrosso e depositi – Attività commerciali all’ingrosso e depositi.
• Direzionale e di servizio – Si tratta di tutte le sedi di banche e assicurazioni o uffici adibiti alla direzione di enti, ma comprende anche studi professionali e uffici privati.
• Industriale e artigianale – Comprende tutte le industrie, laboratori artigiani, officine e carrozzerie, corrieri; in pratica ogni attività che svolge attività di produzione di beni o servizi, oppure adibita alla trasformazione di beni o materiali.
• Agricola – Sedi di attività attinenti ad agricoltura, allevamento, floricoltura, forestazione, agriturismi ecc.
• Turistica e ricettiva – Alberghi, ostelli, ma anche campeggi e attività extra-alberghiere.

Cambio destinazione d’uso – Che cos’è

Cambio di destinazione d’uso significa modificare la categoria di destinazione di un immobile passando ad altra categoria. Questo istituto ci consente pertanto di trasformare, per esempio, un appartamento riconosciuto come abitazione in immobile commerciale, o nella sede di un’assicurazione.

Cambiare destinazione d’uso può comportare o meno la realizzazione di lavori di ristrutturazione o di modifica: si pensi a un ufficio modificato in abitazione o ristorante per i quali è necessario realizzare una cucina che precedentemente non era presente.

Per ottenere l’autorizzazione urbanistica a procedere bisogna distinguere due ipotesi:

• Quando si interviene con lavori di ristrutturazione o modifica allora è necessario richiedere il permesso di costruire.
• Laddove non siano necessari interventi di rinnovo è sufficiente presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).

Normative di riferimento

Le norme disciplinanti questo istituto sono molteplici:

• Legge 47/1985
• Dpr 270/2000
• Dpr 380/2001
• Legge 96/2017

Destinazione d’uso e categoria catastale – Differenze

Innanzitutto va precisato che urbanistica e catasto sono due settori differenti.

La destinazione d’uso, così come è appena stata descritta, rappresenta la finalità dell’immobile e attiene all’urbanistica. La categoria catastale si riferisce a ogni immobile censito al catasto e alla base di questa viene determinata la rendita del fabbricato.

Cambio destinazione d’uso costi

Cambiare destinazione d’uso comporta un costo difficile da definire in quanto dipende da una serie di variabili:

• Oneri diritti di segreteria e di urbanizzazione – Variano in base al Comune a alla metratura dell’immobile.
• Parcella dei professionisti – Coloro che si occupano della redazione delle pratiche.
• Eventuali interventi edili – Anch’essi variabili a seconda delle necessità.