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Con l’introduzione della così detta cedolare secca attraverso un Decreto del 2011, la normativa in merito all’affitto di immobili, specialmente in tema di tassazione dei proventi delle locazioni, è stata notevolmente semplificata.
Che cos’è la cedolare secca
Inoltre, per coloro che scelgono la cedolare secca sugli affitti, non è previsto il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro, normalmente dovute in caso di registrazione, modifiche e proroghe del contratto di affitto.
Il locatore che opta per questo regime è tuttavia consapevole del fatto che, per l’intero periodo previsto dal contratto di locazione, non potrà chiedere alcun aggiornamento del canone della locazione, anche se tale aumento è previsto nel contratto registrato. Allo steso modo, il locatore non potrà beneficiare dell’aggiornamento del canone in relazione alla variazione dei prezzi al consumo accertato annualmente dall’Istat.
A chi è rivolta la cedolare secca
Il regime fiscale della cedolare secca è rivolto a tutte le persone fisiche che sono proprietari di un immobile o di un diritto reale di godimento su di esso, come ad esempio l’usufrutto, che affittano a conduttori privati per uso abitativo: la cedolare secca non si può applicare infatti a quelle locazioni in cui i conduttori esercitano nei locali attività imprenditoriali di qualsiasi tipo, comprese attività di lavoro autonomo.
Il regime può essere inoltre adottato nelle locazioni effettuate nei confronti di enti senza scopo di lucro o cooperative edilizie, purché le unità immobiliari siano poi sub-locate a studenti o messe a disposizione dei comuni con contratti in cui sia prevista la rinuncia all’adeguamento del canone di locazione.
La cedolare secca può essere attivata per gli immobili rientranti nelle categorie catastali contraddistinte dai codici da A1 a A11 (esclusa A10), e dunque destinati al solo uso abitativo: il regime può essere inoltre adottato per le locazioni delle pertinenze, sia se contenute nello stesso contratto di locazione, sia se locate con un contratto a sé stante purché riconducibile a quello relativo all’immobile abitativo (ovviamente il locatore e l’affittuario debbono necessariamente essere gli stessi soggetti).
I vantaggi dell’imposta sostitutiva della cedolare secca
La diffusione della cedolare secca è dovuta al fatto che applicandola il locatore gode di vantaggi non affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il reddito generato dalla locazione non si somma al reddito da lavoro della persona fisica che l’adotta e dunque non si rischia di finire in una fascia di reddito con tassazione più elevata.
Per contro va detto che il reddito prodotto dalla locazione con cedolare secca non può essere soggetto a detrazioni o deduzioni fiscali.
Allo stesso modo bisogna dire che il reddito soggetto a cedolare secca va comunque compreso nella dichiarazione dei redditi ai fini della composizione del parametro ISEE.
L’importo dell’aliquota prevista è pari al 21% del canone di affitto concordato tra le parti e stabilito nel contratto di locazione registrato. Si tenga presente che in condizioni ordinarie l’aliquota per le locazioni è stabilita nel 23% calcolato sul 95% dell’importo del canone di locazione.
Tuttavia la vera convenienza dell’adozione della cedolare secca risiede nella possibilità di usufruire di un ulteriore sconto sull’aliquota se il locatore accorda all’affittuario un canone concordato.
Tale riduzione (che prevede l’applicazione di un’aliquota pari al 10% fino al 2017, e del 15% dall’anno successivo) è valida soltanto nei comuni in cui c’è carenza di unità abitative. Tali comuni sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia; la normativa estende inoltre la possibilità di adottare la cedolare secca ai comuni confinanti con quelli precedentemente elencati e a tutti i comuni in cui dovesse esserci un’emergenza abitativa, tale condizione viene individuata dal Cipe (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica).
Il Dl 47/2014 prevede inoltre la possibilità di estendere l’aliquota agevolata in quei comuni che negli ultimi 5 anni sono stati colpiti da eventi calamitosi (terremoti, alluvioni, frane e così via).
La durata del regime di tassazione della cedolare secca
La scelta di usufruire della cedolare secca quale regime di imposta sostitutiva nel settore degli affitti comporta l’adozione di tale regime per l’intera durata del contratto di locazione. Il legislatore ha inoltre previsto la possibilità di optare per tale regime anche se un contratto è già in corso, in quel caso la durata dell’applicazione della cedolare secca coinciderà con la durata naturale del contratto stesso.
Con la stessa logica è possibile rinunciare all’applicazione del regime sostitutivo anche prima della scadenza del contratto, in quel caso la revoca dovrà essere effettuata entro trenta giorni dalla naturale scadenza dell’annualità prevista. La revoca dalla cedolare secca comporta l’obbligo di versare l’imposta di registro precedentemente esentata.
La normativa prevede che il locatore che decide di optare per la cedolare secca debba obbligatoriamente (pena la nullità della richiesta) darne comunicazione all’affittuario attraverso una lettera raccomandata.
Attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate è invece possibile registrare la propria scelta presso le autorità competenti.
Per chi sceglie la cedolare secca le scadenze da rispettare sono sostanzialmente le stesse dell’irpef: bisogna dunque considerare che l’importo dovuto deve essere versato sia in acconto che in saldo.
